未入住房子物业费需按约定或协商交纳。依据《物业服务合同》规定，业主未入住也需交费，或与物业协商减免，不交可能面临法律纠纷及滞纳金。
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未入住房子物业费处理方式有按约定交、协商减免或法律途径解决。选择时应考虑合同条款、实际情况及可能后果，协商不成可诉诸法律。
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未入住物业费处理：1. 房屋已交付，按物业服务合同交费，或尝试与物业协商减免至70%。2. 房屋未交付，由建设单位按前期物业服务合同交费。3. 协商不成，可咨询律师并通过法律途径解决纠纷。

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